Ｐ Ｒ Ｏ Ｐ Ｅ 文Ｊ陈真诚 海南国际旅游岛还只是—个概念 １月４日，国务院发布《关于推进海 南国际旅游岛建设发展的若干意见》。１ 际旅游岛相关规划内容，至少要到３月份 才可能公布。因此说，到目前为止，海 南国际旅游岛还只是—个概念。 可是，，就在中央政府正在进行新一 轮房地产调控的今天，海南国际旅游岛 这个概念，已经在房地产市场上被疯狂 炒作，使得海南房地产出现了房价一天 一月６ Ｅｌ，海南省主要领导在北京举行了新 闻发布会，宣布海南国际旅游岛规划获 批。而事实上，《关于推进海南国际旅 游岛建设发展的若干意见》的最后部分 的内容这样写到： “海南省人民政府要 个价疯涨、千亿资本进海南的非正常 依据本意见抓紧编制《海南国际旅游岛 市场现象。相比落后的经济发展水平、 较差的基础建设和无序的市场发展而 言，目前海南疯狂的房地产市场、畸高 的房价、非正常的上涨幅度，再次掀起 了又一波房地产投机狂潮，再次潜伏泡 沫破灭危机。而有些人，依然不顾市场 ◎在国际旅游岛概念炒作下，疯涨的海南房价会不会苒次导致经￡ 建设发展规划纲要》，报国家发展改革 委审批后实施…一”从这段文字可知， 《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》 还只是海南省人民政府要抓紧编制的东 的海南，竟然涌现出了约两万家房地产 开发公司。全海南省房地产投资高达８７亿 元，占固定资产总投资的一半。其中， 西。尚未编制好的规划甚至只是规划纲 要，又怎么能获批？这就是说，国务院 只是发布了《关于推进海南国际旅游岛 投资投机占比高达５０％（有些地区高达 ８０％）、房价疯涨而当地人均年收入才１ 仅海口市，房地产开发面积就达到了８００ 万平方米，其地价从１９９１年的十多万元亩 飙升至６００多万元庙，升幅高达五、六十 倍。 建设发展的若干意见》，并不是海南国 际旅游岛规划已经获批。据悉，海南国 万多元的事实，依然不承认海南房地产 已经出现了泡沫，甚至还认为海南的房 价还不算高，试图继续把房价推高，以 获得更多的土地出让金等收入，几乎全 仅１９９１年至１９９３年，海南房价疯涨了 ５倍：１９９１年，海南省的商品房价格平均 为１４００元／平方米，到１９９２年，就快速上 涨至５０００元，平方米，１９９３年，更上涨到 １ｓ嘞元｝平方米 然忘记了上世纪９（）年代初的房地产泡沫及 泡沫破灭后出现的 剧。 １９９３年６月２３日，时任国务院副总理 导致海南长达１ Ｆ考至；ｊ 中国最大热带岛屿、环境独特、地 的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公 司上市、全面控制银行资金进入房地产 业，向房地产泡沫开刀。紧接着，国务 价低廉、政策优惠 但经济基础较差， 实体产业发展落后，所以，对房地产业 而言，有人说，海南是“一半火焰一半 是海水”，也有人说，海南“有时是天 堂有时是地狱”。这些说法，说明很多 院发布了《关于当前经济情况和加强宏 观调控意见》。１９９４年，中央政府继续加 强宏观调控。在包括严控信贷规模、削 减基建投资、清理所有在建项目等１１５条强 力措施的调控下，海南房地产泡沫宣告 破灭。 人对上个世纪９ｏ年代初海南那场房地产泡 沫至今仍心有余悸。 １９９２年，大量资金进入海南省， 进 ◎水清沙白，椰林树影，宜人的海南岛是许多人心中 的天堂 海南房地产瞬间泡沫后，大批房地 产开发企业一夜之间逃出海南，留下的 行房地产开发投资，包括炒卖土地。据 悉，在最高峰时期，总人数不过６００多万 是一片凄惨景象，并导致海南经济萧条 ０５２，国土资源导刊， 国土资源在线ｗｗｗ．ｈｎｇｔｏｌ・∞ 在海南国际旅游岛建设总规正式获得国 家审批前，暂停土地出让和审批新的土 地开发项目。此消息一出，客观上起到 ６０％、三亚有超过８０％的商品房被岛外购 房者购买。２０Ｏ９年，海南的商品住房，有 ７０％以上被岛外投资者购买，其中三亚更 是有８５％的商品房被岛外投资者购买。今 年１月，据悉，有些地区，９０％以上的商 了促使房价继续上涨的效果。在海口、 三亚及琼海等多个地市，房价便是见天 跳涨，每平方米一天上涨３ｏｏ０元是普遍现 象，几天翻—倍也不罕见。 在海口，房价在一个月内就上涨 品房被岛外投资者购买，其中有相当一 部分是贷款投资。这些岛外购房者中， 大多数是投资投机者，即便有少部分是 萧条。令人担忧 长达１０年之久。大量银行资金成为烂帐， 海南２０余家信用社悉数倒闭。无数投资 者、开发商亏得惨不忍睹。海南全省出 现６００多栋“烂尾楼”、面积高达１６００多 万平方米，闲置土地１８８３４公顷，积压资 金８００多亿元。当时积压的房地产，直到 ２００７年６月才宣告基本处置完毕。 如今，在围际旅游岛概念炒作下， 在一些开发商和投资投机者的运作下， 海南仿佛已经再现了上世纪９０年代初那 般房地产泡沫，可能演变成房地产泡沫 已经破灭、房价已经下降了５０％以上的迪 拜 海南房价地价和空置率大幅 升 自１月４日《国务院关于推进海南国 际旅游岛建设发展的若干意见》公布 后，海南岛更是几乎在一夜之间再次成 为房地产投资、投机的天堂。有媒体报 道，进人海南投资房地产的资金，有高 达４０００亿元，其中绝大部分资金用于圈 地、买房。本地人口只有２０万的三亚，目 前拥有房地产开发企业约１３０家，其中全 国性房企超过１００家，投资总额超１０００亿 元。尤其是，１月１５日，海南官方宣布， 了４成以上，甚至还出现有翻倍上涨的 现象。海景房的房价，短短２０多天的时 间内，就大涨了六、七成。如某楼盘， 前几年才几千元一平方米，开盘当天卖 ２８００ 方米，隔天就涨到了３１００旺 己，平 方米。还有楼盘，每平方米一天就上涨了 ５ｏｏｏ￣。再有楼盘，今年元旦前的均价还 只有１５ｏｏｏ：Ｗ：－Ｙ，－方米，国际旅游岛获批的 消息传出后，起价迅速涨ｇ１］１９８００ｆｖ＿，／＇￣方 米，Ｎ１月底的最高售价已经接近３ｏｏｏｏ￣ ／平方米。现在，海口商品房均价已经涨 至９０ＯＯ～ｌＯＯＯＯ￣每平米，较之三个月前已 经翻番，大有赶超一线城市之势。 在三亚，据统计，２０１０年１月，＿一亚 商品房销售均价为２０５４０．１８元／平方米，环 １：Ｌ２００９年１２月的均价１４８６４．５８元，平方米上 升３８．１８％，较之三个月前也已经翻番。最 贵的一个楼盘，１月申旬才开盘，房价在 短期内就被爆炒到七、八万元，平方米。 此外，琼海、博鳌等海南省内城市 的新房均价，相Ｉ：Ｌ２ｏｏ９￣ＪＪ，也涨了接近 １倍。 海南的房价快速大幅度地上涨，也 再次不断推高地价大幅度上涨。据悉， 在不Ｎ５年时间里，海口的平均地价涨了 约２Ｏ倍。如海口市海甸岛，两三年前拿地 的楼面地价不过ｌ０ｏＯ余元每平米，但如今 房价已经涨至近万元每平米，地价也将 跟着大幅度上涨。最近６年时间里，三亚 的地价涨幅更是高达５Ｏ倍。 如今，在海南这片房地产热得发烫 的土地上，即便将来房价不在上涨，如 果现在的房价不 降的话，海南本地９０％ 以上的居民将买不起商品房。 事实上，多年来，海南的商品房， 绝大多数是卖给被当地人称作为“大陆 人”的岛外人。有数据显示，海口有近 基于海南的气候而购买用于休闲度假。 而其实，这部分候鸟式居住人群中，也 少有真正前往居住多长时间的，基本上 出于投资的目的。 正凶为绝大部分商品房卖给了候鸟 式岛外人，已经造成了大量空置的客观 事实，高空置率已经成为了海南房地产 的隐忧。据悉，在海南全省，有些地区 楼盘空置率达７０％以上。在三亚，部分小 区空置率达￣１１８０％左右，个别楼盘甚至超 过９０％。这种高空置率，远远超过了国际 警戒线１０％的水平。 海南或迎来严厉调Ｉ控 如果要分析最近海南房价飙升的主 要原因，主要在如下四个方面：一是国 际旅游岛概念炒作带来的政策面因素； 二是开发商趁机抬价甚至捂盘惜售人为 扭曲供求关系；ｌ一是大量投资投机者炒 房并带动一些有自居需求者非理性疯狂 跟进购买；四是地方政府客观上存在有 意推高房价、托市的嫌疑。 有人直言，海南的地价、房价快 速大幅度上涨，其直接受益者，虽然有 早期买房投资赢利的投资投机者，但更 主要的是地方政府，以及早先进入海南 开发正可售楼盘或拿了大量土地的开发 商。 应该说，开发商趁机抬价、投资投 机者炒房的主要依据，则是基于政府意 志、行为及国际旅游岛概念炒作等带来 的房价将继续上涨的预期。，“ 当然，也要看到，由于海南房价 快速大幅度上涨，房地产泡沫再次急剧 膨胀，国内外舆论对海南的做法发出了 一片质疑声，也许已经引起了当地政府 的警惕，相关政府部门也在出台一些政 ／国土资ｇ－ｑ，－：Ｎ／０５３ ＰＲＯＰＥＲＴＹ丫 地产Ｊ、 策，希望能为再次疯狂的海南房地产降 温。 的警示，因此，中央政府肯定会及时关 注海南房地产市场的形势。海南这个暴 炒房地产概念、房价非正常上涨、泡沫 越积越大的典型案例，可能成为中央政 继１５日宣布暂停批地后，海南省国 土环境资源厅和海南省住房建设厅短短 几日内再次连续出台多项房地产市场调 府观察市场心态和市场现状的窗口，成 为中央政府分析市场问题或测试调控政 策的典型样本，成为中央政府酝酿下一 步调控手段的参考依据。 目前，中央已经开始出台金融、 土地和税收等方面的政策，采取了系列 控措施，以期给不断疯涨的房价急剧降 温。 海南省国土环境资源厅新出台了调 控房地产市场的七项措施，包括开展全 省建设用地开发利用情况调查摸底，加 强对保障性住房用地供应保障，制定土 地供应管理规定，加强土地流转二级市 场管理和土地执法监察等。 １月２１日，海南省住房建设厅组织各 市县规划局、房产局负责人召开会议， 措施，抑制投资投机，遏制房价过快上 涨。基于目前的房地产形势，尤其是海 南房地产市场“顶风作案”，房价被疯 狂炒高，泡沫急剧膨胀，对中央政府的 调控形成了直接的挑战。因此，下一 提出八方面确保海南居民住房问题。会 议强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价 格的房地产开发企业，责令３天内整改， 步，中央政府必然将继续深化调控，如 进一步收紧房地产金融政策，提前加 息，提前在海南等地率先开征物业税 等。否则，海南房地产可能再次上演泡 沫破灭的悲剧，而且可能成为“坏榜 逾期不整改的，将列人黑名单予以曝 光，并踢出海南市场。同时，今年将新 开工建设不少于１０万套保障ｆ生住房，建筑 面积６００万平方米，往后逐年增加。 样”，使得房地产调控将再次变成“空 调”。囤 不过，要看到的是，中央政府正在 进行新一轮房地产调控，未来还将继续 深化，而且有上世纪初海南房地产泡沫 破灭的教训可做借鉴，再加上迪拜危机 （作者系中国著名品牌营销专家， ２００９年有８个房地产重要预测被验证为准 确预测） ２００９年１１，ｅＪ，《中共长沙市委推进城 乡一体化发展工作纲要》的审议通过， 标志着长沙市“两型试验区”的建设又 迈出了重要的步伐。从农民财产权益角 度看，其中的亮点之一是“以宅基地永 久使用权置换城镇房产”，亮点之二是 “实现资源资产化、资产资本化、资本 股份化，切实保障农民土地权益、增 加农民财产收益”，联系两者，长沙的 “惠民为本”原则才有了更具体的实现 形式。 农民宅基地成为 １９６２年９月２７日，中共八届十中全会 通过的《农村人民公社工作条例修正草 案》（简称人民公社六十条）规定，生 产队所有的土地，包括社员的自留地、 自留山、宅基地等等，一律不准出租和 买卖；社员的房屋，永远归社员所有； ０２００９年，海南的商品住房，有７０％以上被岛外投资者购买，其中三亚更是有８５％的商品房被岛外投资者购 买。如果现在的房价不下降的话，海南本地９０￣／ｏ１，￣上的居民将买不起商品房 社员有买卖或者租赁房屋的权利。其 后，１９６３年３月２０日中共中央《关于对社 员宅基地问题作一些补充规定的通知》 责编：向婧妮０５４，国土资源导刊， ｈｎｄｚ＠２１１８ｃｎ