快讯 自然资源部发布《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见 （征求意见稿）》。 多用途国有建设用地范围内配建地下车位，与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。 数据 土地市场 供应量（宗） 5 成交量（宗） 0 成交面积（m） 0.00 2
商品房市场
成交套数 10月 住宅类 非住宅类 6928 3126 环比变化（%） 4.34%↓ 44.45%↑ 10月 838018.68 168554.94 环比变化（%） 7.07%↓ 21.62%↑ 总成交面积（m） 2批准预售楼盘 10月 24 环比变化（%） 33.33%↓ 总建筑面积（m） 10月 872625.38 环比变化（%） 26.46%↓ 10月 7246 2总套数 环比变化（%） 31.31%↓
成交套数 成交面积（m） 备注 10月 6867 环比变化（%） 15.73%↓ 10月 743567.93 环比变化（%） 9.74%↓ -- 2二手房市场
上月商品房价格
成交均价（元/ m） 住宅类 非住宅类 22019年9月 19877.33 14181.59 环比变化（%） 0.14%↓ 0.20%↑ 同比变化（%） 10.83%↑ 16.53%↑
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目 录
1. 市场综述 ................................................. 3 2．资讯盘点 ................................................. 5 3．市场分析 ................................................. 7
3.1土地市场 ........................................................ 7
3.1.1 本月土地成交 ................................................7 3.1.2 本月土地公告 ................................................7 3.2 商品房市场 .................................................... 10
3.2.1增量房供应 ..................................................7 3.2.2 总体成交分析 ................................................9 3.2.3 区域成交分析 ...............................................10 3.3二手房（存量房）市场 ........................................... 15
3.3.1总体成交状况 ...............................................15 3.3.2 区域成交分析 ...............................................15 3.4 上月市场价格分析 ............................................... 16
3.4.1总体价格分析 ...............................................16 3.4.2区域价格分析 ...............................................17
4.本期关注：苏州市工业市场分析报告 .......................... 18 5.总结展望 ................................................. 27
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苏州房地产市场月报
1. 市场综述
2019年10月，苏州土地市场新增挂牌出让土地5宗（不含县级市、吴江区）；无成交土地。
10月苏州市合计共新增批售项目24个，其中住宅类项目22个，非住宅项目1个，商住混合项目1个。10月合计核准销售7246套，可售面积872625.38m2。苏州10月房地产新增市场稍显冷清。
2019年10月苏州市区（不含县级市）住房类房源共成交6928套，环比较上月下降4.34%，较去年同期上涨12.91%；成交总面积838018.68m2，环比下降7.07%，同比上涨13.87%。2019年10月，苏州市新建住宅类房源日均成交223套，单套成交面积约为120.96m2。2019年10月苏州市区（不含县级市）非住房类房源共成交3126套，环比增长44.45%，较去年同期增长36.09%；成交总面积168554.94m2，环比增长21.62%，同比增长17.88%。 2019年10月，苏州市二手房合计成交6867套（不含县级市），10月较9月环比套数下降15.73%，成交总面积743567.93 m2，10月较9月成交面积环比下降9.74%。其中住宅合计成交6086套，成交总面积632222.17m2，10月较9月住宅成交套数环比下降14.04%，成交面积下降15.76%；非住宅合计成交781套，成交总面积111345.76 m2，10月较9月非住宅成交套数环比下降26.94%，成交面积增长51.85%。
9月份苏州住宅类房源成交均价为19877.33元/m2，较8月环比下跌0.14%；同比增长10.83%。9月份苏州非住宅类房源成交均价为14181.59元/m2，较8月环比增长0.20%；同比增长16.53%。
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2．资讯盘点 【地方新闻】
◎ 10月7日，工业园区召开自贸片区专项工作会议，对投资管理体制改革、贸易转型升级、科技创新等七个课题组进行逐一讨论，并加紧编制“苏州自贸片区三年行动计划”。会议要求各有关部门要对标先进找差距，加快推进自贸片区建设，全力打造开放型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区。
【点评】位于吴淞江畔的金光产业园，规划面积518公顷，将以生物医药及人工智能为主要发展方向，
建成后有金光集团、君实科技等企业集团入驻；位于阳澄湖半岛旅游度假区的企业总部基地，将规划60多幢办公楼宇，聚焦战略性新兴产业，重点引进高新技术龙头企业。
◎ 10月10日，昆山市人民政府网站发布《市发展改革委关于花桥光明路（小瓦浦河-巷浦路）改造工程项目建议书的批复》。项目拟实施花桥光明路（小瓦浦河-巷浦路）改造工程，改造道路两侧非机动车道和人行道，道路全长约630米、宽20.2-33.3米。同时改造雨污水管、集水井、出水口，建设路灯、交通标识及海绵设施等配套工程。
【点评】10月10日，昆山市人民政府网站发布《市发展改革委关于花桥光明路（小瓦浦河-巷浦路）
改造工程项目建议书的批复》。项目拟实施周市镇横娄村横溇河桥改造工程，改造简支梁桥长28米、宽5.6米，改造桥梁两端接坡道路长23米、宽5米，同时建设圆木桩驳岸等配套附属工程。
◎ 10月12日，昆山市人民政府网站发布《市发展改革委关于巴城镇蟹市场绿化景观提升改造工程项目初步设计的批复》。项目拟实施巴城镇蟹市场绿化景观提升改造工程，占地面积约15164平方米，主要建设内容包括绿化提升、场地铺装及设置垃圾桶等配套工程。 【点评】项目位于巴城镇临湖路南侧、碧富路西侧蟹市场10-12号楼周边区域，总投资约398万元。
◎ 10月14日，AGC车载曲面显示玻璃生产基地项目签约仪式在苏州工业园区管委会举行。项目一期总投资1.32亿美元，建筑面积约2.8万平方米，将导入从各种光学薄膜涂层，到装饰印刷、复杂曲面一体成形的最尖端技术，预计在2022年正式开始销售。随着新项目的启动，公司下一步还会继续充实苏州产业基地的总部功能以及研发功能，全面提升层级及综合贡献能力。
【点评】AGC集团是全球最大的综合玻璃制品厂商，业务范围涵盖玻璃、电子、化学品、工业陶瓷四
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大领域。近年逐步拓展至生命科学、智能驾驶物联网、人工智能等尖端产业。
◎ 10月19日，2019年第二届智能传感技术国际论坛在吴中经济开发区举行。现场，江苏集萃智能传感技术研究所与多家学校、单位进行合作签约仪式。传感所坐落于开发区越旺智慧谷，重点研发无线传感芯片、微纳集成光电器件及系统、生化医学传感微纳光机电系统，以及集成手机的新型移动传感器系统等，覆盖整个智能传感产业链。
【点评】传感所不断促进国内外领先技术的转移、转让和产业化，并通过公司运作整合国内外顶尖创
新资源，培育了一批智能传感高新技术企业，正在逐步形成具有全球领先水平的传感产业聚集区，提高了开发区智能传感行业的核心竞争力，为开发区乃至整个苏州的智能制造产业链不断添砖加瓦。
◎ 10月26日，启迪设计集团股份有限公司新总部大楼奠基仪式在园区举行。新总部大楼位于旺墩路以北、南施街以东，占地面积15600多平方米，建筑面积约78000平方米，预计2022年投入使用。项目建成后将集聚启迪控股的体系资源，拓展整合泛设计类细分行业，打造成为绿色文化创意设计中心。
【点评】据介绍，新总部大楼以“律动空间、八面来风”为设计理念，营造开放的景观视角和律动的
创意空间，设计中结合了BIM设计、智能化集成和绿色建筑、节能运营等新技术新手段，力争打造成为绿色文化创意设计中心。
【全国新闻】
◎ 10月3日，京杭大运河北京城市副中心段旅游通航仪式在通州区运河奥体公园举行。包括夜航在内的三条航线的线路和票价公布，试营业期间还有价格优惠。通航的北关闸至甘棠闸段为北运河的城市段，全长11.4公里，沿途有4座码头。据介绍，本次通航途径的大运河森林公园河道全长约8.6公里，总建设面积约10700亩，为国家4A级旅游景区。 【点评】公园构建了“一河、两岸、六园、十八景”的景观布局图，乘舟而下将依次经过六园中的五
园。本次通航沿途串联起运河商务区、行政办公区、城市绿心、燃灯塔、大运河森林公园等地标。
◎ 10月8日，深圳市住建局发布通告，面向深圳市先进制造业企业定向配租1020套市本级公共租赁住房，分布在7个项目。配租对象为职工具有公共租赁住房租住需求，且2018年度工业增加值位于前200位的先进制造业企业。深圳市筹集4120套公共租赁住房面向深圳市先进制造业企业定向配租，用于解决符合条件的职工阶段性的住房困难，其中市本级
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1020套，各区（新区）3100套。
【点评】深圳市住房保障署租售管理部部长介绍，“安排入住的职工，应当符合如下的条件：第一是
在深圳市未拥有任何形式的自有住房；第二是没有正在租住保障性住房或者人才住房，没有正在申领住房补贴；第三是在深圳市缴纳社会保险满三年，其中本科以上或拥有中级以上职称的放宽到满一年。”
◎ 10月15日，天津市发展和改革委员会起草了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》(简称“措施”)，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限为一年。
【点评】鼓励人才来津工作落户方面，措施指出，符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目，
对任职于企业3年及以上且在津缴纳社会保险的全日制本科及以上在职职工，不受年龄限制，可以随项目来津工作落户。
◎ 10月17日，中华人民共和国科学技术部发布《关于支持合肥建设国家新一代人工智能创新发展试验区》的函。科技部要求合肥市充分发挥人才和技术优势，强化人工智能创新供给。充分发挥合肥在智能语音、机器人等领域研发机构多、专家团队高度集聚等优势，强化人工智能基础前沿理论和关键核心技术的研发部署，加强人工智能基础设施和创新平台建设，在具有产业优势的细分领域加强应用示范，培育一批龙头骨干企业和科技型中小企业，提升人工智能创新发展水平。
【点评】科技部将积极配合合肥推进试验区建设，协调研究解决相关政策问题，加强工作指导和资源
对接，及时总结典型经验和政策措施并予以推广。建立监测评估机制，跟踪评估试验区建设进展情况，根据评估结果给予激励和支持。
◎ 10月23日，中央国家机关住房资金管理中心微信号发布关于简化住房公积金提取业务申请材料的公告：职工办理住房公积金提取业务时，不再提交纸质提取申请书。职工应当按照中央国家机关住房公积金提取告知承诺制有关规定，承诺申报的信息准确、完整、有效，对提取适用事项真实性负责。
【点评】南宁住房公积金管理中心下发通知，从10月21日起，职工办理住房公积金提取业务不再需
要填报住房公积金提取申请表。取消纸质版提取申请表后，管理中心将在业务系统内增设提取申请表的打印功能。
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3．市场分析
3.1土地市场 3.1.1 本月土地成交
2019年10月，苏州土地市场土地无成交。 3.1.2 本月土地公告
2019年10月，苏州土地市场新增挂牌出让土地5宗（不含县级市及吴江区）。
表1 苏州市10月土地挂牌情况
面积 序号 地块位置 地块编号 (㎡) 用途 出让 年限 容积率 ＞1.0且城镇住宅用地 35226.4 零售商业用10971.0 地、餐饮用地、旅馆用地 不可分割销售且不得分割转让 40 ≤1.0 ≤50% ≥20% 8777 1760 260 90 不可分割销售且不得分割转让 ≤2.0 70 ＞1.0且≤2.0 ≤25% ≥30% 建筑 密度 ≤25% 绿地率 (万元) 人民币美元 人民币 （万元） （万元） （万元） 规划技术指标 起报总价 保证金 加价幅度 项目分割销售 的比例约定 高新区通安镇龙1 康路绿化地东、昆仑山路绿化地北 苏地2019-WG-46号 35226.4 ≥30% 181152 54350 8053 1100 可以分割销售 2 姑苏区胥江以北、枣市街以南 苏地2019-WG-51号 苏地2019-WG-52号 41571 12628 相城区望亭镇御3 亭路北、环太湖路东 旅馆用地 40 ≤0.8 ≤40% ≥20% 3031 610 90 30 ≤1.5 ≥1且≤2.2 ≤1.5 ≤40% ≥30% 不可分割销售且不得分割转让 相城区高铁新城4 太东路南、相融路西 苏地2019-WG-53号 25425 97836 商服用地 40 ≤40% ≥30% 49450 9890 1460 500 ≤40% ≥30% 高新区横塘街道5 青春路南、晋源路绿化地东 苏地2019-WG-55号 70683.9 城镇住宅用地 70 ＞1.0且≤1.5 ≤30% ≥30% 180244 54080 7980 900 可以分割销售 来源：天元地产研究中心——智地数据
3.2 商品房市场 3.2.1增量房供应 1.新增批售
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10月苏州市合计共新增批售项目24个，其中住宅类项目22个，非住宅项目1个，商住混合项目1个。10月合计核准销售7246套，可售面积872625.38m2。市场新增供应中，住宅新增批售面积855281.97m2，占总新增批售面积的98.01%，批售套数6800套，占总新增批售套数的93.84%；非住宅新增批售面积17343.41 m2，占总新增批售面积的1.99%，批售套数446套，占总新增批售套数的6.16%。
来源：天元地产研究中心——智地数据
图1.新增批售面积比较（单位：m）
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来源：天元地产研究中心——智地数据
图2.新增批售套数比较（单位：套）
由图1和图2可以看出，10月较9月的批准预售情况显著下降，且下降幅度较大——住宅类批准预售面积环比下降了26.46%，住宅类批准预售套数环比下降31.31%。 “金九银十”并不仅没有良好的“战绩”，反而稍显冷清。 2.开盘计划
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11月苏州楼市整体推新及成交较10月基本持平。10月苏州楼市基本延续了降温的态势，商品住宅整体成交量环比持续下滑，价格基本持稳，近20个楼盘开盘推新，去化表现冷热不均。随着调控政策影响持续作用，苏州楼市整体趋于理性。
据不完全统计，2019年11月苏州楼市将有34盘推新。从区域分布情况来看，吴中区、吴江区推盘量在六大区并列榜首，各占8盘；其次是相城区，占7盘；高新区占据6盘；工业园区占据3盘；姑苏区占据2盘。
值得关注的是，11月预计有20个纯新盘入市。年关将至，开发商推盘意愿愈发强烈。11月的新盘以改善型为主，合院叠加等大户型大行其道。 3.2.2 总体成交分析 1. 住宅类成交分析
2019年10月苏州市区（不含县级市）住房类房源共成交6928套，环比较上月减少314套，跌幅4.34%，较去年同期增加792套，涨幅12.91%；成交总面积838018.68m2，环比减少了63769.87 m2，跌幅7.07%，同比增加102043.97 m2，涨幅13.87%。2019年10月，苏州市新建住宅类房源日均成交223套，较9月日均减少18套，单套成交面积约为120.96m2，10月的成交数据较9月有所下滑。
表2 二级市场（住宅类）成交状况分析 全市 （住宅类） 成交量 （套） 成交面积 （m2） 2019年10月 2019年9月 变化量 涨幅度 2018年10月 变化量 涨幅度 6928 7242 314↓ 4.34%↓ 6136 792↑ 12.91%↑ 838018.68 901788.55 63769.87↓ 7.07%↓ 735974.71 102043.97↑ 13.87%↑ 来源：天元地产研究中心——智地数据
2. 非住宅类成交分析
2019年10月苏州市区（不含县级市）非住房类房源共成交3126套，环比增加962套，涨幅44.45%，较去年同期增加829套，涨幅36.09%；成交总面积168554.94m2，环比增加29957.83 m2，涨幅21.62%，同比增加25571.60m2，涨幅17.88%。
表3 二级市场（非住宅类）成交状况分析 全市 （非住宅类） 成交量 2019年10月 3126 2019年9月 2164 变化量 962↑ 9
涨幅度 44.45%↑ 2018年10月 2297 变化量 829↑ 涨幅度 36.09%↑
（套） 成交面积 （m） 2168554.94 138597.11 29957.83↑ 21.62%↑ 142983.34 25571.60↑ 17.88%↑ 来源：天元地产研究中心——智地数据
由上述数据和分析可以看出，10月商品房住宅部分较9月有了一定程度回落，但非住宅部分上升幅度较大。 3.2.3 区域成交分析 1. 住宅成交分析
来源：天元地产研究中心——智地数据
图3.各区域住宅类成交套数比较（单位：套）
2019年10月苏州市区住宅类商品房成交套数而言，各区总体涨跌不一。10月较9月全市市区范围共减少住宅成交量314套，环比减少4.34%。其中工业园区增加101套，环比增长126.25%。高新区成交量增加316套，环比增长36.70%；吴中区增加385套，环比增长30.60%；姑苏区增加820套，环比增长224.04%；相城区减少401套，环比下降31.33%；吴江区减少1535套，环比下降45.19%。
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来源：天元地产研究中心——智地数据
图4.各区域住宅类成交面积比较（单位：㎡）
2019年10月，苏州楼市成交面积各区同样涨跌不一。10月相较于9月全市市区范围共减少住宅成交面积63769.87m2，环比下降7.07%。其中工业园区增加21084.27m2，环比增长133.71%。高新区增加41535.61m2，环比增长39.06%；吴中区增加38825.61m2，环比增长25.12%；姑苏区增加85532.08m2，环比增长191.96%；相城区减少49419.59m2，环比下降31.64%；吴江区减少201327.85m2，环比下降47.44%。
来源：天元地产研究中心——智地数据
图5. 各区域住宅类成交套数占比情况（单位：%）
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来源：天元地产研究中心——智地数据
图6. 各区域住宅类成交面积占比情况（单位：%）
2019年10月苏州市各区域住宅类商品房合计共成6928套，成交面积合838018.68m2，其中吴江区、相城区和吴中区成交套数位列前三甲，吴江区、吴中区和高新区成交面积位列前三甲，合计成交共占全市总成交套数的67.71%；成交面积占全市总成交面积的67.34%，是全市住宅类商品房销售的主力。各区具体成交量具体如下：工业园区成交181套，占总套数2.61%，成交面积36852.66m2，占总面积的4.40%；高新区成交1177套，占总套数的16.99%，成交面积147878.01m2，占总面积的17.65%；吴中区成交1643套，占总套数的23.72%，成交面积193367.93m2，占总面积的23.07%；姑苏区成交1186套，占总套数17.12%，成交面积130090.44m2，占总面积的15.52%；相城区成交879套，占总套数的12.69%，成交面积106762.34m2，占总面积的12.74%；吴江区成交1862套，占总套数的26.88%，成交面积223067.30m2，占总面积的26.62%。
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2 .非住宅成交分析
来源：天元地产研究中心——智地数据
图7.各区域非住宅类成交套数比较（单位：套）
2019年10月，苏州市姑苏区、相城区、吴江区有不同幅度的增长，工业园区、高新区、吴中区则有所下跌。10月较9月全市市区范围共增加非住宅成交量962套，环比增长44.45%。其中工业园区减少89套，环比下降58.55%。高新区成交量减少27套，环比下降13.57%；吴中区减少76套，环比下降17.51%；姑苏区增加184套，环比增长45.32%；相城区增加269套，环比增长110.25%；吴江区增加701套，环比增长96.16%。
来源：天元地产研究中心——智地数据
图8.各区域非住宅类成交面积比较（单位：㎡）
2019年10月，苏州市区各区域非住宅类商品房成交面积而言，各区除工业园区和高新区外均有所增长。10月相较于9月，全市市区范围共增加非住宅成交量29957.83m2，环
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比增长21.62%。其中工业园区减少6489.56m2，环比下降41.75%；高新区减少4988.09m2，环比下降40.69%；吴中区增加19966.68m2，环比增长71.75%；姑苏区增加4083.71m2，环比增长19.92%；相城区减少1506.82m2，环比增长6.37%；吴江区增加15878.27 m2，环比增长40.92%。
来源：天元地产研究中心——智地数据
图9.各区域非住宅类成交套数占比情况（单位：%）
来源：天元地产研究中心——智地数据
图10.各区域非住宅类成交面积占比情况（单位：%）
2019年10月苏州市各区域非住宅类商品房成交3126套，成交面积合计168554.94m2，其中吴江区、吴中区、相城区位居成交套数的前三位，占全市总成交套数的81.03%，吴江
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区、吴中区、相城区位居成交面积的前三名，占全市总成交面积的75.73%，是全市非住宅类商品房销售的主力。各区具体成交量具体如下：工业园区成交63套，占总套数的2.02%，成交面积9056.09m2，占总面积的5.37%；高新区成交172套，占总套数的5.50%，成交面积7270.31m2，占总面积的4.31%；吴中区成交358套，占总套数的11.45%，成交面积47796.23m2，占总面积的28.36%；姑苏区成交590套，占总套数的18.87%，成交面积24585.51m2，占总面积的14.59%；相城区成交513套，占总套数的16.41%，成交面积25163.33m2，占总面积的14.93%；吴江区成交1430套，占总套数的45.75%，成交面积54683.47m2，占总面积的32.44%。
3.3二手房（存量房）市场
3.3.1总体成交状况
2019年10月，苏州市二手房（不含县级市）共成交6867套，10月较9月环比套数下降15.73%，成交总面积743567.93 m2，10月较9月成交面积环比下降9.74%。其中住宅成交6086套，成交总面积632222.17m2，分别占当月总成交量88.63%和85.03%，10月较9月住宅成交套数环比下降14.04%，成交面积下降15.76%；非住宅合计成交781套，成交总面积111345.76 m2，分别占当月总成交量的11.37%和14.97%，10月较9月非住宅成交套数环比下降26.94%，成交面积环比增长51.85%。 3.3.2 区域成交分析
2019年10月二手房市场成交量为：工业园区成交1010套，成交总面积108065.72 m2，其中住宅类二手房成交分别占93.17%和95.71%；高新区成交882套，成交总面积96169.81 m2，其中住宅类二手房成交分别占94.10%和90.03%；吴中区成交1618套，成交总面积167221.88 m2，其中住宅类二手房成交分别占81.64%和87.70%；姑苏区成交1557套，成交总面积124217.79 m2，其中住宅类二手房成交分别占96.21%和98.29%；相城区成交813套，成交总面积77041.38 m2，其中住宅类二手房成交分别占79.21%和92.12%；吴江区成交987套，成交总面积170851.35 m2，其中住宅类二手房成交分别占86.32%和59.99%。
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表4 各区域二手房成交套数及环比
2019年9月 住宅 2019年10月 环比 非住宅 2019年9月 2019年10月 环比 2019年9月 小计 2019年10月 环比 工业园区 1107 941 15.00%↓ 85 69 18.82%↓ 1192 1010 15.27%↓ 高新区 1011 830 17.90%↓ 77 52 32.47%↓ 1088 882 18.93%↓ 吴中区 1502 1321 12.05%↓ 452 297 34.29%↓ 1954 1618 17.20%↓ 姑苏区 1685 1498 11.10%↓ 88 59 32.95%↓ 1773 1557 12.18%↓ 相城区 718 644 10.31%↓ 234 169 27.78%↓ 952 813 14.60%↓ 吴江区 1057 852 19.39%↓ 133 135 1.50%↑ 1190 987 17.06%↓ 市区合计 7080 6086 14.04%↓ 1069 781 26.94%↓ 8149 6867 15.73%↓ 来源：天元地产研究中心——智地数据
表5 各区域二手房成交面积及环比 2019年9月 住宅 2019年10月 环比 非住宅 2019年9月 2019年10月 环比 2019年9月 小计 2019年10月 环比 工业园区 130441.74 103427.56 20.71%↓ 5668.44 4638.16 18.18%↓ 高新区 106695.99 86576.94 18.86%↓ 7267.28 9592.87 32.00%↑ 吴中区 172872.11 姑苏区 139965.16 相城区 77911.45 70972.24 8.91%↓ 19306.37 6069.14 68.56%↓ 97217.82 77041.38 20.75%↓ 吴江区 122635.60 102498.43 16.42%↓ 19756.46 68352.92 245.98%↑ 142392.06 170851.35 19.99%↑ 市区合计 750522.05 632222.17 15.76%↓ 73326.50 111345.76 51.85%↑ 823848.55 743567.93 9.74%↓ 146652.76 122094.24 15.17%↓ 17621.02 20569.12 16.73%↑ 12.77%↓ 3706.93 2123.55 42.71%↓ 136110.18 113963.27 190493.13 143672.09 108065.72 20.60%↓ 96169.81 15.61%↓ 167221.88 124217.79 12.22%↓ 13.54%↓ 来源：天元地产研究中心——智地数据
3.4 上月市场价格分析
3.4.1总体价格分析
9月份苏州住宅类房源成交均价为19877.33元/m2，较8月环比下降28.31元/m2，跌幅0.14%；同比上升1941.56元/ m2，涨幅10.83%。
表6.二级市场（住宅类）成交价格分析 全市 （住宅类） 成交均价 （元/ m2） 2019年9月 2019年8月 变化量 涨幅度（%） 0.14%↓ 2018年9月 变化量 涨幅度（%） 10.83%↑ 19877.33 19905.64 28.31↓ 17935.76 1941.56↑ 来源：天元地产研究中心——智地数据
9月份苏州非住宅类房源成交均价为14181.59元/ m2，较8月环比上升28.09元/ m2，涨幅0.20%；同比上升2011.39元/ m2，涨幅16.53%。
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表7.二级市场（非住宅类）成交状况分析 全市 （非住宅类） 成交均价 （元/ m2） 2019年9月 2019年8月 变化量 涨幅度（%） 0.20%↑ 2018年9月 变化量 涨幅度（%） 14181.59 14153.50 28.09↑ 12170.20 2011.39↑ 16.53%↑ 来源：天元地产研究中心——智地数据
3.4.2区域价格分析
2019年9月住宅市场成交价格为：工业园区成交价格为36258.30元/m2，环比增长0.09%，同比增长24.38%；吴中区成交价格为16017.99元/m2，环比下降0.91%，同比增长4.28%；相城区成交价格为23094.52元/m2，环比增长2.59%，同比增长25.53%；姑苏区成交价格为25397.91元/m2，环比下降0.32%，同比增长7.29%；高新区成交价格22973.12元/m2，环比增长0.29%，同比增长24.43%；吴江区成交价格为16109.20元/m2，环比增长0.33%，同比增长1.49%。
图11.各区域住宅类成交均价比较（单位：元/ m）
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来源：天元地产研究中心——智地数据
来源：天元地产研究中心——智地数据
图12.各区域住宅类成交均价同比与环比（单位：元/ m）
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4.本期关注：苏州市工业市场分析报告
城市的发展离不开工业的崛起，城市工业用地的扩展也与城市产业结构变迁密切相关。伴随着国家经济发展的快速转型,在实体经济下行压力较大的背景下,对苏州的工业市场进行深度分析，准确把握工业用地价格至关重要。本篇报告以苏州市市区范围（不含吴江区）的工业用地为分析对象，首先概述了现今工业产业政策动向与苏州工业产业发展背景，然后分析了苏州市工业用地一级市场和工业房地产二级市场概况及存在的问题，最后对一、二级市场联动提出了对策建议。
4.1工业产业政策动向盘点
随着我国产业向中高端迈进，工业用地市场逐渐形成了稳中向好的上涨趋势，工业地价出现明显上涨，显示未来产业用地的成本将呈上涨趋势。同时，市场的回暖离不开国家的政策扶持，为支持培育发展新产业、新业态，适应和满足其用地需求，大量的产业用地政策陆续出台。
1、党的十九大报告中明确指出要着力加快建设实体经济、创新科技、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，加快发展先进制造业、健康产业，推动文化产业发展，壮大节能环保产业、清洁生产产业、清洁能源产业，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力。
2、国务院办公厅印发《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》，指出随着信息技术的发展，供应链已发展到与互联网、物联网深度融合的智慧供应链新阶段。并提出了发展目标，到2020年，形成一批适合我国国情的供应链发展新技术和新模式，基本形成覆盖我国重点产业的智慧供应链体系。培育100家左右的全球供应链领先企业，重点产业的供应链竞争力进入世界前列。
3、江苏省正式出台了《关于促进全省开发区改革和创新发展的实施意见》，要求推动开发区向集成产业功能、生态功能、制度创新功能，以及部分生活服务功能的现代产业园区转型。
工业用地作为与产业发展关系密切、未来土地价值提升潜力巨大的土地种类，工业用地市场的稳中向好、工业用地政策的陆续出台无疑对产业地产行业未来的发展存在巨大帮助。
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4.2苏州工业用地市场概况
跟随苏州向特大城市迈进的步伐，苏州的工业产业发展现已进入后工业化阶段，而经济发展进入平稳增长的时期。根据《苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，苏州的发展定位是：努力建成具有国际竞争力的先进制造业基地、具有全球影响力的产业科技创新高地、具有独特魅力的国际文化旅游胜地和具有较强综合实力的国际化大城市。
在《苏州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的指引下，苏州市工业转型升级取得一定发展。加上工业原材料价格的下降、企业管理模式的改进，企业生产成本整体有明显下降，工业经济运行质量提高，使得苏州市工业企业整体运行稳中前进。同时外围区域的基础设施条件，尤其是交通条件的不断改善，促使工业用地区位条件得到提升，也在一定程度上推动了工业用地价格的上升。 4.2.1工业用地一级市场
2018年，苏州市区（不含吴江区）一级市场共成交115宗工业用地。其中，成交溢价最高地块：位于吴中区光福镇工业园南区屠宰场西侧的苏吴国土2018-WG-24号地块，用途为工业（标准厂房），溢价最高达到277.1%。成交总价最高、面积最大地块：位于相城区高铁新城相城大道西、青龙港路北的苏相国土2018-WG-11号地块。出让面积达180.75亩，用途为科教用地，成交总价达19761.508万元。
表1 2018年苏州市区一级市场工业用地成交情况
分区 吴中区 高新区 相城区 工业园区 姑苏区
面积（亩）
1379.171 726.8261 1315.067 925.03 94.668
成交总价（万元）
32552.5932 44487.2067 47645.4153 48204 3332.3136
平均成交单价
(万元/亩)
24 61 36 52 35
备注：数据来源于苏州市自然资源和规划局网站。
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图1 苏州各区一级市场工业用地成交面积与总价占比图
随着土地市场化改革的不断推进，近年来国家出台了一系列旨在促进工业用地市场化水平的政策，一定程度上释放了长期被抑制的工业用地价格的上涨需求，工业用地价格呈现上涨态势，构成了区域产业结构调整、产业转型升级的驱动力。在此基础上整理了苏州市区2016-2018年近三年的工业用地一级市场情况，分析工业用地价格变化趋势。
表2 2016-2018年苏州市区工业用地（一级市场）各区成交均价
单位：万元/亩
分区 吴中区 高新区 相城区 工业园区 姑苏区 均值 2016年 22.72 36.11 22.6 35.54 35 28.21 2017年 22.2 33.47 28.06 33.43 ---- 31.35 2018年 23.47 40.22 24.52 73 35.2 37.32
备注：数据来源于苏州市自然资源和规划局网站，其中2017年姑苏区一级市场无工业用地出让。
图2 2016-2018年苏州市区工业一级市场成交地价趋势图
注：姑苏区2017年一级市场工业用地无出让
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由图2可以看出，2016-2018年苏州市区工业出让均价由于受到工业用地最低出让价以及工业用地挂牌出让政策的影响，地价水平保持稳中略涨。除园区工业地价2018年涨幅较大外，其他地区价格变化较为平缓。
从细分用途来看,2016年纯工业用地地价普遍为22万元/亩，科教(研发)及工业(研发)地价相对较高，多分布于高新区，价格区间在52-85万元/亩。工业园区的工业(研发)用地地价在32-52万元/亩。吴中区胥口镇的仓储用途工业用地达41万元/亩。
2017年工业用地地价普遍为22.4万元/亩，高新区工业（研发）用地价格区间在22-50万元/亩，相城区科教用地达71万元/亩，工业园区的工业（研发）用地价格区间在30-52万元/亩。
2018年工业用地地价普遍为22.4万元/亩，高新区工业（研发）用地价格区间在60-109万元/亩。吴中区甪直镇工业（高标准厂房）达52万元/亩。相城区科教（研发）用地价格区间在73-109万元/亩。工业园区的工业(研发)用地价格区间在29-39万元/亩。
近三年的工业用地一级市场成交数据显示，工业用地地价水平波动不明显，整体呈上涨态势。其中，科教研发用地上涨幅度明显，近年在高新区、相城区与工业园区供应集中，而高新区、相城区科教研发地价呈阶梯式上涨，工业园区科教研发地价则保持相对稳定。在2018年，位于高铁新城的苏相国土2018-WG-11号以及科技城的苏新国土2018-WG-01号两宗科教研发用地地价高达109万元/亩。
苏州市毗邻上海，受上海大都市圈辐射，是长江三角洲城市群中工业发展较为领先的地区，苏州周边地市的工业产业均发展良好，工业用地市场较为活跃。本文在对南京、上海、杭州等苏州周边城市的工业用地成交地块梳理的基础上，分析苏州工业地价的差异，为了统一口径，选取了上海、南京、杭州等城市的主城区，统计其2018年工业一级市场成交情况。
对比上海、南京、杭州等周边工业产业发达地区的用地成交情况来看，2018年，苏州市工业用地单价与杭州相近且略高于南京，这是因为苏州工业地价未统计吴江区，实际应比南京略低些，而上海由于地理位置与政策环境的因素，工业用地单价最高，将近苏州的2倍，价格差距较大。
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表3 2018年苏州周边地市工业用地（一级市场）成交情况
城市 上海市 南京市 杭州市 无锡市 常州市 苏州市 成交面积（公顷）
424.34 554.69 789.22 752.49 1196.77 296.05 成交价（万元）
494906 294425.1 475929.2 363330.3 527812.8 176221.5 地面单价（万元/亩）
77.75 35.39 40.20 32.19 29.40 39.68
数据来源：各市国土局官网统计，工业用地包括纯工业用地、科技研发、仓储用地、公共设施用地、科研用地等
从具体细分用途来看，工业出让地价从高到低依次为：科技研发、仓储、公共设施、纯工业用地。以南京市2018年工业一级市场成交情况来看，纯工业用地22.4-23万元/亩，公共设施用地 25万元/亩，仓储用地 26万元/亩，科教用地(科技研发)价格在54-305万元/亩，科研用地54-373万元/亩。科教研发类工业用地的价格区间较大，其价格差异与所在地区和用地面积等因素相关，究其主要原因是各地区对科创产业的重视程度不一，以及产业集群效应导致的。
图4 2018年苏州周边地市工业一级市场单价对比图
对比分析可以看出，南京市科技研发类的工业用地地价相比苏州区域高出许多，甚至于价格翻倍，但在一般工业用地与仓储用地方面价格相近。这是由于两地市在劳动力、水电、交通等基础设施配套成本相近，但在技术优势、政策扶持和省会中心这样的城市定位差异下，高精尖的科教研发工业产业落地所需的成本也就体现在地价水平上。苏州作为江苏省内综合实力与经济发展仅次于省会南京，又占据毗邻上海的有利位置，工业用地市场发展的潜力还是有待挖掘。
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4.2.2工业房地产二级市场
土地是资源要素，也是资源要素的载体，二级市场的灵活性和市场竞争性功能能够推动资源要素流动，增强要素的活力。对比一级市场，二级市场的市场竞争性更强。工业房地产二级市场是一级市场的延续，工业房地产二级市场的土地交易是一级市场土地使用权的横向流动，既反映了一级市场的需求状况，也反映土地市场的供求状况。当前，苏州工业房地产二级市场需求日益强烈，相对于一级市场拥有更大的潜力。
本文收集整理了苏州市近三年的工业拍卖和成交数据，分区域选取了一些交易案例，分析目前苏州市工业房地产二级市场价格及各区的价格差异。
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2016-2018年苏州市区工业房地产（二级市场）成交案例
单位：平方米，万元，万元/亩
所在 区域 坐落 玉山路43号 高新区 金枫路199号 永和街6号 唯亭镇望江路32号 工业 园区 胜浦分区46024号 唯亭镇四方路15号 东桥镇华旺村2、3组 相城区 北桥镇永吴路2号 黄桥镇永方路 胥口镇新峰路566号 吴中区 甪直镇联谊路296号 甪直镇甫澄中路218号 所有权人 苏州市金龙实业发展有限公司 苏州恒诚担保有限公司 苏州通力机械厂 苏州工业园区苏东玻璃科技有限公司 土地面积 9627 75820 11777 26667 成交时间 2018/7/14 2017/2/24 2016/1/21 2018/7/17 总价 4885.07 15310 5003.51 6018.55 成交单价 338 135 283 150 苏州工业园区晋丽环保包装有限公司 12942 2017/5/3 3516.26 181 苏州工业园区唯益建设有限公司 4141 2016/12/2 1381.45 222 苏州同新纺织装饰有限公司 11734 2018/12/17 2300 131 苏州创盛金属制品有限公司 苏州市康宇通信设备有限公司 苏州市卓创机电有限公司 24362 33648 9333 2017/4/18 2016/4/12 2018/3/18 4235 3248 1689 116 64 121 苏州申鹿服饰有限公司 11400 2017/10/11 2098 123 苏州市吴中区甪直锦佩玩具厂 6667 2016/8/24 1330 133 注：姑苏区工业用地二级市场成交案例较少，故不予以列出。
由上表可看出，苏州工业房地产二级市场成交的工业地价基本在100万元/亩以上，新区和园区有些甚至达到200多，相比于一级市场不仅地价翻倍上涨，且一些地理位置优越、剩余土地使用年限越长的工业用地受让方竞价更为激烈，具有明显的市场特征。根据实际调查结果，梳理出苏州各区工业用地厂房的转让价格（图3）
图3可看出，苏州（姑苏、新区、园区、相城、吴中）工业房地产成交均价在240万元/亩，其中园区湖西周边、新区狮山周边工业房地产价格较高，达到近300万元/亩，吴中和相城城区工业房地产价格在250万元/亩，乡镇如北桥和东渚，工业房地产价格在180万元/亩左右。这与工业一级市场的地价相比，价格差异较大，出让地价远低于实际成交价，国有资产一定程度有所流失。在工业一级市场垄断的前提下，依据一、二级市场的联动性，搞活工业房地产二级市场，通过二级市场的发展潜力促进一级市场发展，是实现土地资源优化配置和土地市场化改革的有效渠道。
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图3 苏州市各区工业房地产二级市场成交均价分布图
4.3加强工业用地一级市场与工业房地产二级市场联动的对策建议
苏州地处于东部长三角地区。从各地工业地价水平来看，苏州市的工业地价水平高于全国大部分地市。苏州市工业用地一级市场供地合理，工业房地产二级市场较为活跃，工业市场发展前景良好，但工业房地产二级市场成交价格与一级市场出让地价差距较大，这就造成了国有资产流失等问题。对于苏州这个新一线城市来说，尤其是在产业发展转型的大背景下，在工业用地的这点问题上是有待突破的。那么，为实现土地资源优化配置，加强工业用地一级市场与工业房地产二级市场的联动，促进土地市场化改革，具体可以从以下三方面入手：
4.3.1创新土地交易运行模式，搭建市场交易信息平台
通过建立一、二级市场协同运作的市场模式，探索一级市场土地向二级市场良性横向流动的最佳模式。确立合理交易模式，摸清工业用地中各行业市场行情和用地需求量，梳理一、二级市场土地交易信息，结合土地市场交易供需状况，建立市场交易信息平台。利用交易平台大数据，实时分析动态，为土地交易合理运作提供技术支持。 4.3.2加强市场监管，规范交易行为
工业用地二级市场中，土地从一级市场流入二级市场，政府控制力减弱，市场经济作用加强。但在市场经济作用下，恶性竞争、资源错配等问题的出现概率增高，应加强市场监管，制定相关法律法规，规范管理工业用地二级市场土地交易行为，建立良好的工业用
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地二级市场交易环境。完善土地市场，制定价格监管机制，同时制定应急性财政支出预算，保障土地市场健康运行。
4.3.3优化土地交易流程，协调各部门合作
工业用地一、二级市场土地交易流程涉及国土、住建、规划、财税、国资、工商、金融监管、司法等部门，且两个市场土地交易各自拥有一套相对完整成熟的流程系统，因此要落实各部门相关责任，加强部门间协作，破除交易中细碎繁琐现象，简化流程，提高效率，构建一套完善的土地交易流程，贯通两个市场工业用地交易。
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5.总结展望
2019年10月，苏州楼市除商品非住宅成交水平有所上涨外，剩余的商品住宅以及二手房成交数据均有不同程度的下滑。
土地市场方面，10月无出让土地，但有5宗土地挂牌。加上9月底挂牌的5宗土地，11月上旬预计将有10宗土地落锤。虽然涉宅类地块在10宗中仅占5宗，但科技城的一宗包含10小块宗地的地块还是惹人期待。
10月，苏州房地产市场持续总体稳中略有下浮的步调。静”和“观望”或成为今后一段时间内的主基调。
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“冷 “金九银十”好景不再，
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